2023年11月流標收場的東涌新填海區第106B區住宅地，政府優化招標條款後，成功售出，由新地（0016）以6.02億元中標，以可建樓面約40萬方呎計，每方呎樓面地價僅1501元，屬市場預期下限。

低13年前同區地價44%

上周五截標的東涌新填海區第106B區住宅地，共收4份標書，除新地外，還包括信置（0083）、嘉華（0173）、盈信控股。翻查資料，新地於東涌擁有住宅發展項目經驗，其中位於迎康街6號的東環，項目2016年5月入伙，樓齡近9年，新地2011年7月以37.7億元中標該住宅官地，每方呎樓面地價約2704元，而今次東涌地批出每呎樓面地價，則較13年低約44%。

東涌新填海區第106B區住宅地，地皮面積11.46萬方呎，指定作私人住宅用途，最高可建樓面40.12萬方呎，地皮2023年9月曾推出，同年10月截標，當時收4份標書，地政總署最終因入標金額未達底價而流標收場。綜合市場估計，地皮截標前，市場估值約5億至10億元，每呎樓面地價約1250至2500元，比2023年11月截標前每呎樓面地價估值低約38%至50%。

近日樓市氣氛改善之際，大生銀行馬氏家族旗下大銀地產發展、位於長沙灣半山大埔道的翠雅山，2018年底推出市場至今一直未錄成交；戴德梁行表示，物業最新以整個項目形式推出放售，項目佔地約30,032方呎，現由3座大樓組成，共設35個單位、總實用面積約59,368方呎，另提供52個停車位。翻查資料，項目1年多前測量師行估價為23億元，現時最新市場估值約16.8億元、折合平均實呎約2.8萬元，意味較1年多前估值，低逾6億元或27%。

雖然市建局九龍城沙浦道項目早前流標收場，但仍再推出項目招意向。市建局公布，首個採用「項目發展促進服務」方式，收集市場意見的旺角山東街/地士道街項目，明日起展招收發展商意向書，並在3月6日截收意向，將首度採用「住宅和非住宅地積比互換」，項目住宅地積比率上限放寬至8.5倍，即樓面約15.2萬方呎，預計提供約380伙。綜合市場人士估計，項目估值約7.6億至逾9億元，預計每方呎樓面地價約5000至6000元。

中原(工商舖)工商部表示，觀塘鴻圖道1號22樓3、5及6號，總面積合共約3532方呎，成交價約1856萬元，成交呎價約5255元，

據悉，新買家為電話行業公司，本身於紅磡區設有據點，因看好觀塘鴻圖道1號的行業集中性及商業配套齊備而入市。

該行指出，是次成交呎價對比去年7月的買賣成交為低，該成交為同廈18樓3個相連單位，涉及建築面積約3726方呎，成交呎價約7000元，於半年間該廈呎價已下跌約25%。

本港工商物業新供應持續，加上部分發展商積極以優惠價推售工商新盤，令整體工廈物業價格持續受壓，個別業主面對現實，以低價放售工商單位，並隨即獲用家承接。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，觀塘鴻圖道一號22樓3、5及6號，總面積合共約3,532方呎，以約1,856萬元易手，呎價約5,255元，較原業主近12年前購入時低近兩成。

新買家從為電話行業公司，本身於紅磡區設有據點，因看好上述工廈的行業集中性及商業配套齊備而入市。是次成交呎價對比去年7月的買賣成交為低，同廈18樓3個相連單位，建築面積約3,726方呎，成交呎價約7,000元，反映短短約半年間該廈呎價已下跌約24.9%。

是次易手單位的原業主於2013年斥資約1.48億元購入全層單位，涉及面積共約22,950方呎，平均成交呎價約6,449元。今次拆售3個單位的成交呎價，較當時低約18.5%。

鴻圖道一號向來被視為手機行業的「基地」，該廈毗鄰港鐵牛頭角站，聚集二手手機公司，亦不乏本地及內地知名品牌的據點。業主多為自用客，向來買賣放盤量極少，而最近呎價亦跟隨大市而有所調整，是次成交呎價將成為該廈買賣叫價的新指標，相信將會吸引部分租客轉租為買，個別洽談買賣中的單位亦會加快交易步伐。

媒體報道，紀惠集團於過去3個月內，至少放售6個價值逾億元的物業，涉及金額近50億元。集團最新放售赤柱舂坎角「華翠海灘別墅」物業，叫價高達20億元。

集團於1988至2016年期間，花近30年才成功統一該物業的業權，當時收購價約2億元。

紀惠集團行政總裁湯文亮回應媒體查詢時，未有否認上述放售事宜，並指集團因應銀行要求降低借貸比例，故正積極放售物業。

當被問及集團近月放售多個大碼物業，湯文亮回應指賣樓「減磅」是減債，屬正常公司運作。至於集團現時負債比例，湯文亮表示屬於公司秘密，不能公開。

近月不少投資者或本地家族積極放售物業「減磅」，當中紀惠集團過去3個月內，至少曾放售6個全部逾億元之物業，涉及接近50億元，當中最新放售、涉及金額最大的，為該集團於1988至2016年花近30年才成功統一業權的赤柱舂坎角華翠海灘別墅，叫價高達20億元，資料顯示當年收購價約2億元。紀惠集團行政總裁湯文亮接受本報查詢時，未有否認上述放售事宜，而被問及集團近月放售多個大碼物業，湯就指因應銀行要求降低借貸比例，集團正積極放售物業，並指「減吓債」，現時「個個都做緊」。

明報記者

不過，對於集團現時負債比例，湯文亮則未有再作回應。位於舂坎角海天徑3至5號的華翠海灘別墅，佔地約10.2萬方呎，1977年落成，由30個單位組成，包括分層戶及洋房，總實用約5.59萬方呎。市場消息指出，物業最新於市場放售，部分連租約部分交吉，叫價約20億元，為紀惠近月放售物業中市值最高項目，若以可重建樓面約5.7萬方呎計算，折合每方呎樓面地價約3.49萬元。

每呎樓面地價3.49萬元

該集團早於1988年起收購該屋苑，最初以共約9800萬元購入25伙，至2016年成功以約7800萬元購入最後一伙，成功統一業權。當年廖湯慧靄兒子廖偉麟曾指出，項目總收購成本約2億元，並有計劃發展為3幢豪宅。若以此計算，物業最新放售價較收購價高出18億元約9倍。據代理資料，項目現時出租率約71%，月租約184萬元，以紀惠收購價2億元計，回報11厘，若全數租出，總租金可達240萬元，回報將升至14厘。

3個月曾放售6項目涉近50億元

除上述項目外，該集團亦以3.8億元放售鄰近的舂坎角道68至70號獨立屋地，以可建約1.08萬方呎計，每方呎樓面地價約3.52萬元，較2021年長和（0001）聯席董事總經理兼執行董事霍建寧售出毗鄰的舂坎角道64至66號市傳成交價9億元、每方呎樓面地價約8.8萬元回落約六成。事後湯文亮在本報專欄撰文，以「賣樓大賺都被人笑」為題，強調該物業早於30多年前以1280萬元買入，其間用作收租，回報非常理想。

鄰近上述兩項目的赤柱環角道豪宅官地，可建約48萬方呎樓面，2022年估值一度高見236億元，每呎樓面地價約4.9萬元，惟項目於2022年底招標，估值已大跌約六成，至2023年1月初截標，最終流標收場，至今仍未重推。事實上，紀惠集團由廖創興家族成員廖湯慧靄等人成立，多年來一直在港持有大量商廈、舖位、住宅等物業收租，惟該集團去年11月起，已曾先後放售6個物業，共涉逾48億元，包括上環信德中心西翼35樓全層（約6.63億元）、銅鑼灣摩理臣山道39號全幢酒店（約6.3億元）、金鐘力寶中心第2座39樓全層（約2.77億元）及尖沙嘴柯士甸廣場全幢商廈（約8.88億元）等。

近年參與住宅發展的永隆銀行伍氏家族，新近向城規會就大坑道重建項目提交規劃申請，計劃在大坑道58號毗連政府土地，興建住宅發展的附屬高架行車通道，為重建項目提供車輛通道，同時亦重建大坑道的行人通道，通過人車分隔，以改善該帶的行人和交通安全。

城規會文件顯示，申請人的重建地點位於大坑道58號，毗鄰為大坑道60號優雅閣，目前未有連接路前往地盤，需要取得優雅閣擁有人的同意，但此具備難度，故申請人向城規會申請，在大坑道58及60號旁的一幅約7000方呎的政府土地，興建一座高架行車通道，為大坑道58號提供必要的車輛通道，同時亦重建沿大坑道的行人通道，通過人車分隔，改善大坑道58號住宅重建項目的行人和交通安全。

資料顯示，上述申請由永隆銀行的伍氏家族後人、永時信貸聯合創辦人及執行董事伍尚匡及伍尚敦提出。該家族近年參與住宅發展，曾發展西半山寶珊道豪宅項目尚璟。該家族在2018年起收購大坑道58號，去年3月獲屋宇署批出建築圖則，將准建1幢18層高住宅，涉約1.59萬方呎。

第一太平戴維斯(香港)獲委任出售觀塘絲寶國際大廈18樓及19樓全層連6個車位，兩層建築面積共約33668方呎，可分層出售，意向呎價約8800元，意向價逾2.96億元；物業以現狀及連租約出售，公開邀約截止日期為今年4月29日中午12時。

上述物業位於第二核心商業區(CBD2)，是一幢臨海甲級寫字樓，擁有三面大單邊闊面，享全海景；每層建築面積超過1.68萬方呎，全層實用率高近八成；樓底淨高度約2.7米，設施齊備，包括盤管風機中央空調系統、高架地台系統及金屬天花系統，為租戶提供舒適的工作環境。

此外，物業前往港鐵牛頭角站僅需約5分鐘步程。

第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠表示，是次出售物業意向呎價約8800元，連同著名國際品牌租約出售，能為買家提供即時回報。以該廈最近成交作參考，21樓全層連3個車位於2023年以2.325億元成交，呎價約1.39萬元。相比之下是次出售物業層數相若，叫價卻有明顯回落。

美聯商業表示，九龍灣企業廣場3期高層全層，建築面積約1.61萬方呎，意向售價約1.09億元，意向呎價約6770元；物業同時放租，意向月租約30.6萬元，平均呎租約19元。單位亦可分拆成細單位出售，面積由約2290方呎起。

該行指出，物業為罕有全層放盤，位處高層，享開揚維港海景，設有全寫字樓裝修、專用通道前往洗手間及中央冷氣，適合多個行業。

資料顯示，物業曾於2021年以約1.43億元成交，今以蝕讓價放售，以最新叫價計，較購入價低約24%。

陳氏補充，企業廣場3期地理位置優越，位處東九龍商業核心區中央地帶，商貿氣氛濃厚，德福廣場及MegaBox等大型購物商場近在咫尺。大廈亦鄰近港鐵九龍灣站，附近亦設有多條巴士及小巴專線前往全港各區，交通四通八達。陳氏認為，上述物業自身條件優厚，適合各類型公司進駐設立總部，相信很快可獲實力租戶垂青。