經濟環境欠佳，商用物業價值大減，鄧成波家族持有的屯門菁雋基座商場及停車場，再度委託代理放售，市場估值約兩億元，較兩年前意向價跌近一半。

逾億買賣涉額次低

上址位於青棉徑2號，扣除停車場及地舖價值，商場呎價僅約2,000元。物業曾於2022年放售，當年意向價約3.88億元。世邦魏理仕香港資本市場及私募投資部副董事甄梓謙表示，是次出售物業包括商場、地舖及停車場3個主要部分，總建築面積約39,228方呎。商場部分佔約35,691方呎，早前獲屋宇署批出建築圖則准改裝成安老院。該批物業還包括3個舖位、47個私家車位及5個電單車位。

事實上，整體物業格價下滑，今年逾億元大手買賣呈量升額跌現象。美聯工商舖行政總裁盧展豪表示，今年截至8月中為止，整體物業投資市場同類成交錄51宗，雖較去年同期增約4.1%，惟只涉及約252.94億元，按年減少約15.4%，創歷史次低紀錄。

至於今年大手成交資金來源較多元化，本地資金佔約47.1%最多，涉額約119.2億元。按買家類型劃分，以個人投資者及企業為主導，成交額佔比超過八成。

他指出，目前工商舖市場有不少銀主盤放售，也有不少業主面臨資金壓力，相信賣家願意擴大議價空間。下半年大手成交價量料維持平穩，預計全年錄80宗，涉資約400億元。

整體工商舖市況，該行預計全年錄約3,350宗，屆時將創1996年有紀錄以來的29年新低，其中，商舖全年料錄960宗，將為歷年首次跌穿1,000宗水平。

利嘉閣(工商鋪)地產表示，尖沙咀煥利商業大廈低層全層，建築面積約5737方呎，意向售價約4500萬元，呎價約7844元，以交吉形式交易。

該行指出，上述物業為商舖用途，有專用電梯直達，私隱度高，適合飲食、按摩桑拿、美容、會所、瑜珈及健身中心等行業進駐。

美聯工商表示，葵涌華豐工業中心1期單位，建築總面積5374方呎，業主意向售價約1880萬元，呎價約3498元。

該行指出，是次物業為罕有相連單位，設半倉半寫字樓裝修，連獨立天台，可售後租回，天台已做太陽能，每月電費收入約1.5萬元。

美聯商業表示，金鐘遠東金融中心中層單位，建築面積約1539方呎，享開揚海景，提供全寫字樓裝修，以3800萬元放售，呎價約24691元；同時，以每方呎約50元出租，月租約7.7萬元。

該行指出，單位適合多個行業。大廈基座為商舖，設有10部載客升降機及1部載貨電梯，方便快速來往各樓層，亦設有停車場及上落貨區，方便車輛出入。

近月本港商舖買賣交投氣氛偏淡。根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，2024年7月商舖註冊宗數錄77宗(主要反映今年6月市況)，按月下跌約12.5%。

7月商舖註冊宗數雖回落，但註冊金額錄約12.5億港元，按月上升約65.9%。按成交金額劃分，價值500萬元或以下及介乎500萬元以上至1,000萬元的商舖註冊量，分別有41宗及11宗，按月分別減少約9宗及8宗。而1,000萬元以上至2,000萬元，以及2,000萬元以上至5,000萬元物業，分別錄得13宗及9宗，按月分別增加約3宗及1宗。至於，5,000萬元以上至1億元的商舖註冊量亦錄得2宗。

另外，上月錄得1宗逾億元大額註冊成交，華潤隆地以約5.4億元購入將軍澳唐賢街29號藍塘傲基座商場，物業商舖部分佔地4層，並提供154個車位。

按地區劃分，7月各區註冊登記宗數按月個別發展。其中，九龍區錄得38宗，按月上升約22.6%。而港島區及新界區則分別有14宗及25宗註冊，按月分別下跌約17.6%及37.5%。而四大核心區包括中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀的註冊成交，則錄得8宗，按月減少2宗。

美聯旺舖董事梁國文表示，以價換量的趨勢於下半年繼續，更吸引租戶趁低吸納，轉租為買。而最近奧運相關活動及盛事展覽反應不錯，吸引不少港人及內地旅客到商場或餐廳消費。不過，奧運及暑假完結後，需要多方的支持才可留住港人及旅客的消費氣氛，繼而帶動經濟及租賃市場。

另外，隨著美國經濟放慢，相信聯儲局將在短期內減息，令本港相關購買力有望陸續釋放。如政府及銀行配合減息放寬按揭申請，可令原本處於觀望態度的投資者增加信心，有助刺激舖位市場的交投活動。

本港核心區商廈再錄低價成交。消息指出，中環香港鑽石會大廈高層全層以約4,700萬元易手，成交呎價僅約17,091元，較逾3年前該廈高層同面積單位做價，大幅低出約45%。

上述大廈坐落於都爹利街，成交單位建築面積約2,750方呎。據了解，該廈22樓全層，面積相同，美國商會於2021年中以約8,588萬元購入，成交呎價約31,229元，最新成交價低出約3,888萬元。事實上，上周亦有同區商廈中環中心低層單位僅以呎價13,191元轉售，創項目至少20年新低，單位亦大幅貶值約63%。

鄧成波家族廟街物業放售

另方面，鄧成波家族持有的油麻地廟街41至43號全幢，以及45號地下及4樓，推出市場放盤，市值約1.2億元。上述物業由世邦魏理仕代理放售，項目為樓高10層住宅大廈，設升降機，總實用面積約15,000方呎，住宅部分現由學生宿舍營運商全幢租用，租約至2026年，物業連現有租約出售。

此外，暑假期間新式工廈租賃暢旺。利嘉閣（工商舖）地產工商部朱亮恒稱，綜合該行的成交數據，金朝陽集團(00878)發展的葵涌新式工廈項目iCITY，於今年初入伙，在過去一個月，項目錄得近20宗租賃成交。其中，最高呎租為一個中層工作間，建築面積約444方呎，附基本裝修，近日以13,000元租出，呎租約29.3元。據悉，業主以約410萬元購入上述單位，現享租金回報率約3.8厘。

近年頻頻放售物業的鄧成波家族，再委託代理放售油麻地廟街41、41A、43號全幢及45號地下及4樓，將連租約一併出售，估值約1.2億元。

資料顯示，物業位於油麻地廟街頭段及永星里交界，現為10層高住宅大廈，設升降機，總實用面積約1.5萬方呎，住宅部分現為學生宿舍營運商全幢租用，租約至2026年，現連租約出售。

世邦魏理仕香港資本市場及私募投資執行董事莫偉豪表示，自政府全面撤辣後，加上高才通計劃等，內地客對本港住宅需求上升，部分投資者購入二手物業改裝學生宿舍以滿足有關需求。他指出，自今年3月起，共有9座全幢住宅成功出售，反映全幢物業受投資者歡迎。

暑期住宅市場租賃活躍，新式工廈的租賃需求強勁。利嘉閣(工商舖)高級營業董事朱亮恒表示，葵涌新式工廈iCITY自今年初入伙後，租賃市場反應熱烈，過去一個月更錄得近20宗租賃成交。其中，最高呎租為一個中層工作間，建築面積約444方呎，附基本裝修，最近以1.3萬元租出，呎租約29.3元。

朱氏補充，租客青睞iCITY一樓擁有約1.8萬方呎的多元化園林平台，故租用單位作新型工作室用途。業主約410萬元購入，租金回報約3.8厘。資料顯示，iCITY入伙至今的租務成交，每方呎租金介乎27至31元，租客主要為中小企、創意工作室及IT公司等。朱又指，隨著美國聯儲局或於今年底減息，預計工廈市況今年底將保持平穩，並呈略為上升趨勢，有利優質新式工廈的買賣及租賃交投。

暑假期間新式工廈租賃暢旺。利嘉閣(工商舖)地產工商部朱亮恒表示，綜合該行的成交數據，金朝陽集團(00878)發展的葵涌新式工廈項目iCITY，於今年初入伙，在過去一個月，項目錄得近20宗租賃成交。其中，最高呎租為一個中層工作間，建築面積約444方呎，附基本裝修，近日以13,000港元租出，呎租約29.3元。據悉，業主以約410萬元購入上述單位，現享租金回報率約3.8厘。

朱稱，上述單位租客鍾情該項目1樓擁有約1.8萬方呎的多元化園林平台，環境舒適，租用單位將作新型工作室用途。他又指，成交資料顯示，iCITY入伙至今的租務成交，每方呎租金介乎約27至31元。至於租客類別，則主要為中小企、創意工作室及IT公司等。