中原(工商舖)寫字樓部表示，上環中遠大廈23樓全層，總面積約19746方呎，意向價約3.35億元，呎價16965元；當中約半層連租約，餘下部分將會以交吉形式出售；該層樓面更可以分拆形式出售，單位最細面積2975方呎起，叫價5057.5萬元起。而其餘交吉樓面亦推出市場招租，意向呎租約32元。

該行指出，該單位樓底高度約3.9米，空間感十足，並享有海景及開揚景觀；設計方正實用，並附帶租約出售的部分，為投資者提供穩定的租金回報，而交吉出售的部分則方便自用買家根據企業需求進行個性化裝修。

同時，該廈為52層高的商業大廈，地下至7樓為停車場，9樓至52樓則為寫字樓。

富瑞表示，展望2025年，預計住宅樓價將有中單位數升幅，九龍東及新界的樓價可能因供應過剩而有所滯後。該行指，目前偏好具有吸引收益及穩健基本面的地產股，包括信和置業(00083)、領展(00823)、太古地產(01972)以及新鴻基地產(00016)。

　

富瑞發表研究報告，預計2025年上半年第一季，最優惠利率將回復5%，令到按揭貸款利率達到3.25%，目前一般住宅的租金收益率為3.65%，將實現正向差異。下調按揭利率近100個基點，可能會釋放出10%的可負擔能力。

　

該行預期，2025年樓價將有中單位數增長，但考慮到目前新盤庫存水平高達2.2萬伙，且在2024年第四季及2025年仍有2.6萬伙新單位供應。上述供應主要集中在啟德及新界，大量供應可能壓制該區租金及樓價，優質地段的單位將可能首先恢復。

　

該行又表示，由於香港零售市場出現結構性調整及不利匯兌影響，預計2025年香港零售銷售將保持疲軟，可能出現低單位數的按年跌幅。

另外，香港未來兩年將為辦公室交付高峰周期，2025年將有近330萬方呎可出租面積，2026年將再增220萬方呎樓面。如果沒有出現淨吸納，新增供應可能導致辦公室空置率上升至接近20%。該行預計辦公室租金將持續下降，年減幅度為中單位數，但對置地及太古地產予「買入」評級，反映它們資產負債表較具防禦性，以及香港以外業務增長。

不過，該行對九龍倉置業(01997)及新世界發展(00017)仍相對悲觀，並認為長實集團(01113)及恒隆地產(00101)或會減派息。

宏基資本(02288)公布，以合共近1.64億港元售出觀塘海濱道135號宏基資本大廈兩層全層，以及8個車位，買方為德國寶。以商廈單位建築面積共約24,048方呎計算，成交呎價約6,800元。

該兩層樓面包括27樓，建築面積約12,024方呎，連同1樓P11、P12、P13及P14號車位，以逾8,176萬元售出。該單位其中約3,688方呎寫字樓由宏基資本自用，其餘交吉。另一層為28樓，面積相同，連同1樓P7、P8、P9及P10號車位，以下一層的相同價錢沽出；該單位有約6,815方呎自用，另外有約3,146方呎樓面已租出，其餘則交吉。

有逾40年歷史的本地建築商馮祥記集團，今年初宣布清盤，第一太平戴維斯指，該集團持有的太子砵蘭街368、368A及368B號耀中大廈地下，面積約2,772方呎，現由接管人以招標形式放售，截止日期為2025年2月18日。

第一太平戴維斯投資部首席資深董事温武忠表示，物業現時銀行估值約7,800萬元，現租客為人氣火鍋店，租約至2027年，月租平均為22.2萬元，另加3年生約至2030年，為買家提供長遠穩定租金收入。若以現時租金及銀行估值計算，料租金回報約3.4厘。資料顯示，馮祥記或相關人士於1990年以855萬元購入，現市值較34年前高8倍多。

該行指，該物業擁有45呎寬的門面及高樓底，門面突出，物業位於太子旺區，鄰近花墟及始創中心等旅遊熱點，人流旺盛，再加上靠近跨境巴士站及旺角維景酒店，是旅客的聚集地，客源穩定。

營商逾一年最悲 富瑞估商廈空置率衝上20%

年尾時分，本是節日消費的旺季，但香港企業的信心回落。由標普全球製作的香港採購經理指數（PMI），在連升兩個月之後，11月回落一個百分點至51.2，雖然仍高於50以上的擴張區間，但不難令人聯想到香港PMI如恒生指數般易跌難升，且11月數字尚未反映港府帶頭削減開支等潛在負面因素，商業景氣展望着實令人憂慮。大型投行亦對商用物業前景悲觀，其中寫字樓空置率更將「上望」20%。

負責本次PMI報告的標普全球市場情報經濟學副總監潘婧怡表示，儘管在本次調查發現企業的產出增長有所放緩，但新業務持續擴張及積壓工作再度累積，進一步表明短期內私人市場的產出可能仍將保持增長，而且企業自4月以來也首見增加員工人數。

需求不振 上月出口訂單降

她又提到，由於貨品或服務成本通脹降至近4年低點，緩解企業的成本壓力，也使到銷售價格通脹有所緩和，惟商業信心明顯減弱，悲觀情緒達到13個月以來的高位，這一定程度上反映了企業對可能出現的貿易壁壘感到擔憂，影響未來商業狀況。此外，11月出口訂單下降，表明外部需求低迷。

所謂PMI，是機構以問卷形式，向企業的採購經理作出調查，了解他們經營的狀況和預期，指數50為盛衰分界，高於50表示企業景氣在擴張，反之為收縮。標普全球的調查在每月下半月進行，即11月的數據取自11月中至尾。故有分析員認為，本月PMI才會反映12月初政府財赤事件，其中財金官員就曾承諾，港府會主力削減開支；如外加美國特朗普政府上場日期愈來愈近，都令經濟景氣展望變得疲弱。

另外，投資銀行富瑞發表研究報告，指出香港零售銷售年初至今下跌逾7%，較該行原來的預期來得差，主因消費降級，鐘錶珠寶等奢侈品等零售銷貨值以雙位數下跌。該行又預料，零售銷售來年將持續低迷，或以低單位數的幅度再下降，一方面是反映去年在重建旅遊業和零售業的投資不足，帶來結構性問題，另方面又要面臨港元跟隨美元強勢的不利匯率因素，令消費流失至深圳和日本。

零售低迷 商場租賃添壓

本地商場在今年續租因從街舖搶奪市場份額，而表現相對較好，然而根據政府數字，零售租金今年累計下跌4%，續約租金自3月開始已呈負增長。該行又認為，如零售業持續低迷，最終也會對商場造成壓力，尤其是在非必需品的消費方面。

本港的商廈市場展望亦是挑戰重重，富瑞坦言供過於求情況持續。因未來兩年是寫字樓完工高峰期，2025年新增的淨可出租面積達330萬方呎，2026年亦有220萬方呎，要到2027年供應才會開始正常化。至於去年底至今年初落成的商廈，出租率目前在10至70%不等，並且租客不少是從其他商廈挖角過來，反映企業對寫字樓的需求低落。

該行假設沒有淨吸納量，上述新增樓面會使寫字樓空置率從現在的13.4%升至2026年接近20%。因此，該行預測寫字樓租金將繼續以每年中個位數的速度下降。

美聯商業表示，中環德和大廈中層單位，建築面積約850方呎，意向售價約1000萬元，呎價約11800元。

該行指出，上述單位位處單邊夾角，設全寫字樓裝修，外望城市景。單位現在由業主自用，有2部載客升降機直達該樓層。物業位處中環核心，距中環港鐵站僅約4分鐘步程，亦有多條巴士線途經。

是次放售物業鄰近蘭桂坊，餐廳及酒吧林立，亦鄰近多幢知名商廈，如置地廣場及國際金融中心等，商業氣息濃厚，人流暢旺。是次放售物業為區內罕有小型單位，料會受買家追捧。

越秀地產（0123）公布，透過附屬公司廣州樾海，通過公開掛牌方式以19億元人民幣，成功投得廣州市海珠區東曉路地塊。地皮總用地面積約20,851平方米，規劃總可建築面積約88,790平方米，其中計算容積建築面積約59,035平方米。地皮所建住宅物業擬用於出售。

董事會認為，公司以合理成本收購該地皮，將增加公司的優質土地儲備，並進一步鞏固公司在廣州的戰略地位。

本港商廈售價大跌之際，有用家斥資入市。宏基資本（2288）公布，該公司最新以約1.635億元售出觀塘宏基資本大廈27、28樓兩個全層、及8個車位予德國寶(香港)有限公司，有關物業涉及24048方呎樓面，呎價即約6800元，料為該廈新低呎價，有關交易需於明年4月30日或以前同時完成。

據宏基資本稱，該等物業的若干部分，已用作本公司香港總部及主要營業地點，但有關部分尚未獲充分佔用及利用，董事認為，物業最新成交價，較今年9月30日的初步估值折讓約3.35%至4.15%，合理反映市場在現行物業市況及氣氛下，對該等物業價值的評估。此外，公司將物色並遷至其他合適地點，作為其總部及主要營業地點。

內地樓市交投開始回升，部分具財政實力的內房企業亦開始留意在香港執平貨的機會。市場消息指，國企華潤集團旗下華潤隆地以逾20億元，向香港房屋協會購買位於長沙灣、土瓜灣的5個屋苑商場項目，樓面合共約11.8萬方呎。

事實上，華潤隆地今年積極入市，在1月以3.1億元向專業投資者收購葵芳匯4層巨舖，7月以約5.4億元購入將軍澳藍塘傲零售基座連公共停車場，若上述消息屬實，估計前後3項投資總涉額超過30億元。

越地19億奪廣州住宅地

房協沒有公布買家身份，但指於上月與買方簽訂了買賣協議，將包括長沙灣「大四喜」喜漾、喜薈、喜盈、喜韻及土瓜灣欣榮花園的商場連同租約出售，這些商場原是房協非核心投資物業的一部分，早已計劃出售。

此外，內媒指，廣州市政府窗口公司越秀地產(00123)以底價19.01億元（人民幣‧下同），投得廣州海珠區東曉路住宅地皮，估計可建樓面最多5.9萬方米。該公司披露，11月實現合約銷售金額約100.21億元，按年下降約15.6%；首11個月累計合約銷售1,010.2億元，按年跌24%，累售金額佔全年銷售目標1,470億元的68.7%。

另再有內地地方政府放寬樓市措施，這次輪到貴陽。該市住房公積金管理中心自今年12月起至明年底，實施5項住房公積金新措施，包括支持購房首付款代際互助及提高最高貸款額度等。部分省市樓市活動回升，二線城市如武漢，上月新建商品房網簽成交量16,767套，連續兩個月成交量突破一萬套，按月增長53.6%，再次刷新今年新房成交紀錄；首11個月累售78,949套。

美聯旺舖表示，中環嘉利大廈地下B號舖，建築總面積約514方呎，業主意向售價約800萬元，呎價約1.55萬元。

該行指出，是次放售物業間隔四正，租客經營清酒。舖位內有洗手間，設三相電。徒步前往港鐵上環站只需約8分鐘，附近亦設有多條小巴及巴士路線。