本港銀行開始減息，加上政府「撤辣」等因素，新盤市場買賣氣氛略好轉，惟投地市場仍低迷，昨天連環出現壞消息，其中僅獲一份標書的市建局九龍城啟德道/沙浦道發展商住項目（啟德道項目）流標收場；而沙田小瀝源賣地表一幅中小型住宅地，雖然成功批出，但每方呎樓面地價僅3357元，較逾3個月同區另一幅賣地表用地的樓面呎價挫15.1%【見另稿】，創8年半新低。

唯一長實標書添條款 不獲接納

鄰近九龍城富豪東方酒店的啟德道項目，乘本港銀行啟動減息之勢於9月20日截標，但反應令市場大跌眼鏡，僅獲得長實（01113）一間發展商入標，創2008年4月以來近16年半市建局住宅項目標書數目新低。

相隔逾一個月後，市建局昨下午宣布收回啟德道項目，並指董事會設立的招標遴選小組詳細審議該份標書後，認為長實一方在招標條款之上額外提出條款，與市建局的招標條款有差異，按既定政策及指引，該小組向董事會建議不接納有關標書，亦不會開啟有關標書的財務建議及就有關標書的標價作財務評估。此意味市建局未有考慮長實一方的出價。

長實接受查詢時回應說，該集團「入標目的很簡單，希望在市建局財務收益不受損害的前提下，項目也不會流標」。

資料顯示，啟德道用地佔地約5.71萬方呎，預計可建樓面面積約51.41萬方呎，料提供約810伙，其毗鄰太子道東的位置擬興建分層地下廣場，連接政府的行人隧道通往九龍東啟德發展區及其地下購物街。

分析指市道未復甦 發展商保守

不過，該用地推售過程「一波三折」，市建局去年首次招收意向書，共收到31份意向書，其後修訂多項招標要求，例如引入分期支付安排，今年中再招收意向書，收到30份意向書，最終僅長實入標。有地產界人士認為，啟德區新盤庫存多，影響發展商投地意欲，而啟德道用地的地下廣場要興建多層地庫，令建築成本大增。

隨着啟德道項目流標，賣地市場自2023年以來已有8幅地流標，當中市建局佔兩幅，對上一幅是觀塘市中心第四、五發展區的商業項目。

對於土地市場吹淡風，第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國提到，地產市道整體未復甦，樓價尚有下調空間，發展商入標取態趨保守。就啟德道項目而言，陳超國指市建局的招標條款與一般官地不同，可能有部分條款發展商認為對日後發展該用地未必有利，削弱入標意欲，甚至預期若入標作價太低也難中標，故索性不入標。

陳超國又說，市建局若果要增加啟德道項目的吸引力，或許要進一步放寬招標條款，例如不釐定底價，純粹價高者得，或者壓低入場費要求，日後賣樓後獲得利潤才分成，降低中標者的發展風險。

仲量聯行今天(28日)發表《香港地產市場觀察》報告指出，9月本港整體甲級寫字樓市場未有錄得大宗租賃交易，再次出現淨吸納量為負數，涉及樓面面積約57,500方呎。而期間呎租金挫至約48.2港元，按月下跌約1.1%，已連續29個月向下。

仲量聯行大中華研究部主管龐溟表示，截至上月底中環空置率升至約12.2%，而灣仔/銅鑼灣和尖沙咀空置率，分別上升至10.3%和9.4%。然而，港島東和九龍東空置率有所下降，令整體市場空置率維持在13.4%。此外，新建寫字樓持續吸引尋求升級辦公空間的租戶。當中Arrowpoint Investment Partners由靈活辦公空間搬遷至灣仔太古廣場六座，涉及租用面積約7,600方呎樓面。

該行研究部資深董事鍾楚如指出，9月整體市場租金按月下跌，主要分區市場中，中環和九龍東租金分別下跌約1.6%和約0.7%。至於灣仔/銅鑼灣與港島東租金分別下跌約0.4%及約0.8%。

市場不乏豪宅新盤成交，發展商亦趁機推出超級豪宅招標，英皇國際（0163）等發展的下南區壽臣山15號，今日上載銷售安排，落實周五起招標推售3座洋房，分別為6號、10號洋房、15號洋房，實用面積由4831至9550方呎，面積最大單位為6號洋房，實用面積9550方呎，外連3139方呎花園、2559方呎天台，花園附設泳池，大宅設有升降機。

上述3座洋房以「每日招標、每日截標」形式推售，今年12月31日招標。項目本月亦以8.45億元售出2號屋，實呎6.99萬元，創今年港島區最大額一手物業成交，亦屬逾兩年來港島最大成交額的屋苑式洋房，項目自2022年中推出至今累沽7幢洋房，套現總金額約39.5億元。

【本報訊】本港整體消費氣氛疲弱，訪港旅客消費模式改變，商戶開業情況未如理想，租賃市場交投顯著下跌。據代理行數據，今年第3季商舖租務交投量按季下跌16.5%，與去年同期相比，更加有約兩成跌幅。

市道疲 民生區租金料再挫10%

中原（工商舖）數字顯示，上季錄得約829宗商舖租務個案，為自2022年第一季以來首度跌穿900宗水平。該行指近年商舖空置率改善未如理想，多個地區略見回升，反映商戶進駐情況有減少迹象，消化速度未能趕上丟空樓面。季內反而有不少內地品牌茶飲店進駐香港，分別在銅鑼灣、旺角、尖沙咀及元朗開設分店。

該行預期第4季舖位租賃市場呈量穩價跌趨勢，租務成交量略微回升至約900宗，大額租務仍屬主流。租金方面，料核心購物區跌幅約5%，相信會繼續以餐飲業最為活躍，而民生區則受北上消費拖累，市道較為疲弱，租金將有機會再下調約10%。

利嘉閣(工商舖)地產表示，灣仔信和財務大廈高層全層，建築面積約1770方呎，意向售價約2124萬元，呎價約1.2萬元，可交吉交易。

該行指出，上述單位擁開揚維港景色，採用無柱式設計，間隔四正實用，極合投資或自用，升值潛力極大。信和財務大廈位處灣仔核心商業區，徒步前往港鐵灣仔站及會展站僅數分鐘，鄰近亦設有多條巴士、小巴線及電車。

利嘉閣(工商舖)地產表示，荃灣德仁樓第九期地舖，建築面積約1390方呎，業主意向價約2800萬元，呎價約20144元。

該行指出，物業現由麵包店承租，每月租金約8.5萬元；舖位位處大廈單邊位，門闊約16呎，舖深約55呎，舖內附設100A三相電、來去水及洗手間等配套。

美聯工商表示，荃灣銓通工業大廈低層單位，建築面積約1595方呎，業主意向售價約500萬元，呎價3135元；意向租金約1.8萬元，呎租約11元。

該行指出，上述單位設全新裝修，有3間會議室，間隔寬敞實用，並設獨立洗手間連淋浴間，管理完善，投資自用皆宜。大廈設4部載貨升降機，可入40呎貨櫃。

根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年9月份商舖註冊宗數錄76宗，按月上升約33.3%。註冊金額則錄約13.04億元，按月上升約58.9%。當中有10個舖位註冊成交均位於市建局九龍城衙前圍道/賈炳達道發展計劃的範圍內，相信未來會陸續有其他相關舖位獲市建局收購，令舖位註冊成交宗數及金額比過去的月份高。

美聯旺舖董事梁國文表示，金管局放寬住宅及非住宅物業的按揭貸款條件，能為投資者入市提供誘因，目前聯儲局已減息半厘，投資市場已進入減息周期，而本港各大銀行亦將按揭利率下調，加上金管局及三大發鈔銀行保證會放寬按揭審批，預料除用家買入工商舖物業作自用外，未來將有更多投資者重新入市，低價吸納優質的工商舖物業，相信投資者會更留意基座商場及高回報率的舖位。

港島豪宅市場不乏大額二手成交，第一太平戴維斯（香港）受業主委託為獨家代理，公開招標出售淺水灣道麗景道壁池7號屋全海景別墅；物業實用面積約2381方呎、戶外面積約1544方呎，將以現狀交吉交易形式出售，截標日期為今年12月9日。

上述物業為一座4層高別墅、享開揚淺水灣海景，室內設3間套房及家庭廳，附可泊4輛車的車庫；物業毗鄰多個高級私人會所，如香港高爾夫球會及香港鄉村俱樂部等。第一太平戴維斯住宅銷售部資深董事張作基表示，物業意向價1.4億元，折合意向呎價約5.87萬元。

參考去年數宗淺水灣全海景別墅成交，淺水灣道90號的7號屋、淺水灣道71號8號洋房，成交呎價分別約7.93萬元及7.8萬元，相比之下是次出售之物業具相當市場競爭力，加上受惠新施政報告提出優化「新資本投資者入境計劃」，容許投資住宅物業，利好整體豪宅市場氣氛，目前接獲不少潛在買家查詢。

翻查資料，璧池有單號屋銀主盤，早前以1.6億元易手，較銀主今年中叫價2億元減價4000萬元或20%，以物業實用面積2821方呎計、實呎逾5.67萬元。

第一太平戴維斯獲委任為獨家代理，以私人要約形式放售油塘萬年工業大廈9樓。該層樓面總批則面積約22246方呎，物業以現狀連現有租約出售，私人要約截止日期為今年11月28日。

第一太平戴維斯資深董事及工業及九龍商業銷售部副主管周浩文表示，是次出售的物業意向價約8200萬元，隨着近期聯儲局宣布開始減息；加上政府最新發表的《施政報告》，金管局將放寬非住宅物業的按揭貸款條件，在眾多利好條件下，相信此物業絕對適合買家作自用或投資用途。

物業享有開揚景致，樓層高度約11呎，樓面負重約每方呎150磅。物業鄰近有多座近年落成住宅物業及大型商場，飲食及社區配套完善；加上受惠於未來油塘灣龐大的商住發展項目。除了距離油塘港鐵站只需4分鐘步程，附近亦設有油塘及鯉魚門邨巴士總站，以及三家村渡輪碼頭。